第一篇 認(rèn)識新盛
徐州市新盛建設(shè)發(fā)展投資有限公司（以下簡稱“新盛公司”或“公司”）成立于2007年3月,，注冊資本40億元,，是徐州市國資委下屬的國有獨資企業(yè)之一。成立之初,，新盛公司是作為徐州市政府授權(quán)的徐州市區(qū)棚戶區(qū)改造投融資主體而存在,，業(yè)務(wù)具有明顯的政府指令性和區(qū)域壟斷性，公司持續(xù)在財政補貼,、土地資產(chǎn)注入等方面獲得了市委,、市政府的大力支持。受制于棚改業(yè)務(wù)政策性波動較強,，新盛公司開始逐步以在棚改定銷房建設(shè)上面積累的優(yōu)勢,，向房產(chǎn)建設(shè),、銷售,、運營等市場化業(yè)務(wù)方面轉(zhuǎn)型，且獲得了極大成功,，公司也一躍成為徐州市資產(chǎn)規(guī)模最大的政府投融資平臺,。
2018年，根據(jù)徐州市委,、市政府關(guān)于深化國企改革的要求,，以可持續(xù)健康發(fā)展為目標(biāo)，以轉(zhuǎn)型升級為主線,，有效挖掘和整合內(nèi)部資源,，激活企業(yè)內(nèi)生活力,，增強企業(yè)發(fā)展動力，促進企業(yè)規(guī)范化,、市場化,、專業(yè)化以及集團化運作，決定對徐州市級國資公司進行整合重組,?！吨泄残熘菔形熘菔腥嗣裾P(guān)于深化市屬國有企業(yè)改革工作的指導(dǎo)意見》（徐委發(fā)〔2018〕42號）明確新盛公司將作為五大主體之一組建城市建設(shè)發(fā)展集團，通過對相關(guān)股權(quán)和資產(chǎn)進行整合,，其他市級投資公司逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)市場,，公司城建地位得到確立。
2019 年3月,，根據(jù)《關(guān)于同意徐州市新盛投資控股集團有限公司重組整合方案的批復(fù)》（徐國資〔2019〕17號）,，確定將公司名稱由徐州市新盛建設(shè)發(fā)展投資有限公司變更為徐州市新盛投資控股集團有限公司（以下簡稱“新盛集團”或“集團”），同時將國資委持有的全市水利系統(tǒng)生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn),、城管系統(tǒng)經(jīng)營性資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)至集團持有,，集團的主體地位得到進一步強化。至此,，新盛集團也確立了“情系民生,、服務(wù)城市”的經(jīng)營理念，以“城市建設(shè)的永續(xù)動力源”為使命,，堅定不移地向“打造一流的城市配套服務(wù)運營商”轉(zhuǎn)型發(fā)展,。
第二篇 改革之路
一、以棚改為基,，打造“土地 地產(chǎn)”盈利模式
自成立伊始,，新盛集團就被徐州市委、市政府授權(quán)作為市區(qū)棚戶區(qū)改造的投融資主體,，承擔(dān)市區(qū)范圍內(nèi)棚戶區(qū)改造項目投融資,、土地整理開發(fā)及安置房建設(shè)任務(wù)，并享受棚改土地出讓金返還,、政府棚改專項資金補助的特權(quán),。盡管在當(dāng)時，棚改工作仍大量存在,，其衍生的土地整理開發(fā)業(yè)務(wù)也在一直持續(xù),，但是受限于棚改業(yè)務(wù)的政府指令性、區(qū)域限制性過強,，政策波動性過大,，集團上下未雨綢繆，不是僅僅滿足且停滯于在棚改業(yè)務(wù)上取得的政府優(yōu)勢,，而是借力打力,，憑借這一優(yōu)勢和在棚改投融資建設(shè)上面積累的經(jīng)驗,，依靠向市場化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的決心，開啟向住宅地產(chǎn),、商業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)投融資方面初步轉(zhuǎn)型探索,，并通過自身的不斷努力實踐,，逐步形成了除土地出讓金返還、財政補貼之外的經(jīng)營性收入,，實現(xiàn)了集團在資產(chǎn),、資金、資本上的良性循環(huán),。
在各類地產(chǎn)的投融資以及建設(shè)上,，集團從最初的合作開發(fā)到現(xiàn)如今的能夠自主開發(fā)，實現(xiàn)了超常規(guī),、跨越式發(fā)展,，形成了自有的新盛房產(chǎn)開發(fā)品牌，并五度蟬聯(lián)“江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)綜合實力50強企業(yè)”,，成功打造了集團“土地 地產(chǎn)”的盈利模式,。
二、以地產(chǎn)為石,，延伸多元化業(yè)務(wù)布局
借助于在商業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)上投融資積累的資產(chǎn)資源優(yōu)勢,，集團進一步向招商運營邁進,。從開始的委托招商運營到合作招商運營，再到自主招商運營,，幾年的時間里,，集團投資運營了恒盛廣場、君盛廣場,、新盛廣場等商業(yè)綜合體,，成功培育了濱湖新天地、科技廣場音樂街區(qū)等特色街區(qū),，重點打造了潘安水鎮(zhèn),、回龍窩歷史文化街區(qū)等文旅項目,。項目運作上,，集團也總結(jié)了一套成功模式。如招商,，將招商作為規(guī)劃設(shè)計的前置程序,，通過優(yōu)先確定招商商家的業(yè)態(tài)定位,，再進行相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計，不僅實現(xiàn)了整體規(guī)劃的統(tǒng)一性,，又滿足了商家的個性化需求,；如運營，配套了物業(yè),、停車,、酒店、活動策劃,、旅游集散等一體化產(chǎn)業(yè)鏈,，最大化的服務(wù)于進駐的商業(yè)企業(yè)；如管理,，市場化招聘了一批來自蘇寧,、萬達等大型商業(yè)綜合體服務(wù)的經(jīng)營管理人才，利用引進的優(yōu)秀領(lǐng)導(dǎo)人才,，通過跟蹤學(xué)習(xí),，培養(yǎng)打造了自身的專業(yè)化商業(yè)運營管理團隊，未來還計劃進一步向市場輸送團隊和商業(yè)管理經(jīng)驗,。
以在地產(chǎn)運營管理上取得的突出成就,，新盛集團資產(chǎn)規(guī)模不斷壯大，資本實力不斷凸顯,，再一次獲得了市委,、市政府的重要委任。根據(jù)市委,、市政府決策部署,，徐州市城市停車改擴建、地下停車場建設(shè),、智慧停車服務(wù)平臺APP開發(fā)推廣,，以及淮海科技城,、循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作,，也由新盛集團作為主體，負責(zé)各項目的投融資,、建設(shè),、運營以及管理。
至此,，幾年時間之內(nèi),，新盛集團已形成了除主營的棚改業(yè)務(wù)之外的，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)運營服務(wù),，現(xiàn)代物業(yè)管理,，文化旅游及其配套酒店、餐飲,，城市停車管理及循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)布局,，進一步增強了集團自我造血功能。
三,、借整合重組東風(fēng),，確立“一體兩翼”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略
2018年7月，在市委,、市政府的推動下,，徐州市級國資公司進行了重組整合，在原有企業(yè)的基礎(chǔ)上組建五大企業(yè)集團,。
一是交通控股集團,，以城市交通建設(shè)為主要方向，承擔(dān)除軌道交通之外的交通基礎(chǔ)設(shè)施的投資,、建設(shè),、開發(fā)運營等職能，同時開拓發(fā)展交通關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè),。
二是文旅集團,，以文旅項目投資、運營和管理為主要方向,，實行“文旅 開發(fā)”模式,，承擔(dān)旅游產(chǎn)業(yè)和資源的融資建設(shè)、綜合開發(fā),、運營管理,、資金運作等。
三是產(chǎn)業(yè)投資集團,，以產(chǎn)業(yè)投融資為主要方向,，通過投資融資、產(chǎn)業(yè)培育和資本整合等,，積極開展資本運作,，穩(wěn)步推進國有資本投資運營公司試點，促進徐州市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,。
四是國盛控股集團,，以持牌經(jīng)營為主要方向，對銀行,、保險,、證券、期貨、基金,、租賃等金融,、準(zhǔn)金融產(chǎn)業(yè)參股或控股,，打造多元化金融服務(wù)平臺,。
五是以剝離文旅資產(chǎn)后的新盛公司為主體，同時注入全市水利系統(tǒng)生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn),、城管系統(tǒng)經(jīng)營性資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)和股權(quán),，組建城市建設(shè)發(fā)展集團，以城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資,、建設(shè)和運營為主要方向,，承擔(dān)主城區(qū)棚戶區(qū)改造、保障性安居工程,、水利基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè),、水環(huán)境整治和水務(wù)一體化運營、政府代建項目,、城市產(chǎn)業(yè)及科技創(chuàng)新平臺培育等,。
改革后的五大集團，在政企投融資體制頂層設(shè)計上面也進一步改善,，統(tǒng)一由市政府授權(quán)市國資委行使市級國資公司出資人職責(zé),，原企業(yè)主管部門僅履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和行業(yè)管理職責(zé)；企業(yè)投資主體責(zé)任進一步落實,，按照“誰投資誰負責(zé),、誰經(jīng)營誰負責(zé)”的原則自主開展股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資及國有資本經(jīng)營,；進一步深化企業(yè)內(nèi)部改革,，全面提升企業(yè)現(xiàn)代化管理水平。
在全市國資公司整合重組,、頂層設(shè)計以及《關(guān)于同意徐州市新盛投資控股集團有限公司重組整合方案的批復(fù)》之下,，新盛集團的職能定位更為明確。在重組謀劃期間,，現(xiàn)代咨詢作為新盛集團的外部智囊團隊,，協(xié)助集團制定轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，優(yōu)化公司內(nèi)部運行體系,，并作為常年服務(wù)顧問就轉(zhuǎn)型規(guī)劃落地提供決策支持,，重組之后，協(xié)助集團確立了“情系民生,、服務(wù)城市”的經(jīng)營理念,，并以“城市建設(shè)的永續(xù)動力源”為使命，堅定不移地向“打造一流的城市配套服務(wù)運營商”邁進。與此同時,，集團也確立了“一體兩翼”的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略,，即以城市建設(shè)為核心主業(yè)，重點培育和發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)和城市服務(wù)業(yè),。
? 城市建設(shè)：包括土地一級開發(fā),、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（道路管網(wǎng)、充電樁,、代表政府參與城市基礎(chǔ)設(shè)施PPP項目投資建設(shè)）以及房地產(chǎn)開發(fā)（定銷房,、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn),、商品住宅等）,；
? 城市產(chǎn)業(yè)：包括淮海科技園區(qū),、循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)（固廢處理,、資源再生利用、環(huán)保裝備制造,、科研宣教,、新能源）、城市停車（市區(qū)停車場改擴建,、新建,、智能停車管理平臺）、綜合管廊以及水利水務(wù)（供水,、排水,、污水處理、水環(huán)境治理）,；
? 城市服務(wù)業(yè)：包括城市商業(yè)服務(wù)（濱湖新天地,、恒盛廣場、君盛廣場,、新盛廣場,、三胞廣場、街坊中心,、九州大廈等）,、現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)以及酒店管理。
新盛集團確立的“一體兩翼”業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略,，一體固本,、兩翼驅(qū)動，產(chǎn)投結(jié)合,，三大業(yè)務(wù)板塊相互補充,、相互促進,，最大限度發(fā)揮了板塊間的戰(zhàn)略協(xié)同作用。
四,、夯內(nèi)部管理基礎(chǔ),，為改革發(fā)展保駕護航
新盛集團在實施一系列的改革之時，也一直做到內(nèi)部管理的同步強化,。2019年初,，集團為配合整合重組的實踐，對原有的十個內(nèi)設(shè)部門進行了業(yè)務(wù)管理,、流程體系等方面的優(yōu)化設(shè)計,，變更為十四個?，F(xiàn)有部門設(shè)置有黨政辦公室,、組織人事部、黨群工作部,、監(jiān)察審計部,、財務(wù)管理部、運營管理部,、法務(wù)管理部,、資產(chǎn)管理部、安全質(zhì)量部,、招標(biāo)管理部,、金融拓展部、投資發(fā)展部,、征收開發(fā)部以及規(guī)劃技術(shù)部,，與之前相比，主要是強化了在黨的領(lǐng)導(dǎo),、合法合規(guī),、工程管理上面的職能作用。
與此同時,，結(jié)合國資國企改革的要求,，新盛集團在職業(yè)經(jīng)理人引進、薪酬績效市場化改革等方面也是大膽實踐,。新組建的集團公司,，在母子公司管控、子公司管理等方面也是有的放矢,，針對管理成熟,、市場化程度高的子公司，敢于推向市場,，獨立競爭,，針對運營管理尚處于起步階段的子公司,、重點業(yè)務(wù)領(lǐng)域的子公司，在運營管理上集團嚴(yán)格把控,。與時俱進的內(nèi)部管理改進,，充分為新盛集團各類業(yè)務(wù)的開展保駕護航。
第三篇 改革成果
新盛集團發(fā)展的十三年時間里,，業(yè)務(wù)體量不斷壯大,，資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)步向上，截至2018年底,，集團合并資產(chǎn)總額631.76億元,，所有者權(quán)益 206.85億元。隨著全市國資公司的重組整合和相關(guān)股權(quán),、資產(chǎn)的劃轉(zhuǎn),，集團資產(chǎn)實力更是邁向新臺階，截至2019年3月底,，集團合并資產(chǎn)總額763.84億元,，同比上漲27.26%，所有者權(quán)益245.17億元,，合并范圍內(nèi)一級子公司數(shù)量達到17家,。資產(chǎn)規(guī)模增大的同時，集團的業(yè)務(wù)發(fā)展,、經(jīng)營管理水平,、資本實力、發(fā)展前景等綜合實力也是逐步增強,。
2019年6月,，聯(lián)合資信評估有限公司通過對新盛集團進行跟蹤分析和評估，2019年1-3月的營業(yè)收入和利潤總額對比同一時期,，分別上漲了11.87和66.18個百分點,，集團收入大幅增長，盈利水平明顯上升,，確定將集團主體長期信用等級由AA 調(diào)整為AAA,，同步也將集團“15徐州新盛債/PR徐新盛”、“16新盛建設(shè)MTN001”,、“16新盛建設(shè)MTN002”,、“17新盛建設(shè)MTN001”、“18新盛建設(shè)MTN001”,、“18新盛建設(shè)MTN002”,、“18新盛建設(shè)MTN003”和“18新盛建設(shè)MTN004”信用等級由AA 調(diào)整為AAA，評級展望為穩(wěn)定,。本次信用等級的提升,，新盛集團成為徐州市乃至蘇北地區(qū)首家主體信用等級AAA的平臺公司,，在規(guī)范地方投融資行為日趨收緊、防范地區(qū)系統(tǒng)性金融風(fēng)險發(fā)生等緊迫的金融政策環(huán)境下,，這一優(yōu)勢將有助于集團進一步增強融資議價能力,、降低融資成本、拓寬融資渠道,、創(chuàng)新融資種類,，為集團持續(xù)的轉(zhuǎn)型發(fā)展注入更加強勁的動力。
十三年間,，新盛集團從最初的徐州市區(qū)棚改投融資主體,，到逐步向多元化業(yè)務(wù)拓展，再到確立以城市建設(shè)為主的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局,，從最初被動接受政府行政性指令安排,，到探索市場化業(yè)務(wù)開展，再到政府城建業(yè)務(wù)的得力抓手,，一路走來,，集團在穩(wěn)定城市發(fā)展方面發(fā)揮了巨大作用,，在服務(wù)民生方面樹立了良好的社會形象,。伴隨著十三年實踐經(jīng)驗探索，隨著轉(zhuǎn)型的穩(wěn)步,、良性向前,，我們有理由相信，新盛集團在未來的城建之路上,，會一往如前地大放異彩,。