第一篇 認(rèn)識(shí)新盛
徐州市新盛建設(shè)發(fā)展投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新盛公司”或“公司”）成立于2007年3月,，注冊(cè)資本40億元，是徐州市國(guó)資委下屬的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)之一。成立之初,，新盛公司是作為徐州市政府授權(quán)的徐州市區(qū)棚戶區(qū)改造投融資主體而存在,，業(yè)務(wù)具有明顯的政府指令性和區(qū)域壟斷性，公司持續(xù)在財(cái)政補(bǔ)貼,、土地資產(chǎn)注入等方面獲得了市委,、市政府的大力支持。受制于棚改業(yè)務(wù)政策性波動(dòng)較強(qiáng),，新盛公司開(kāi)始逐步以在棚改定銷房建設(shè)上面積累的優(yōu)勢(shì),，向房產(chǎn)建設(shè)、銷售,、運(yùn)營(yíng)等市場(chǎng)化業(yè)務(wù)方面轉(zhuǎn)型,，且獲得了極大成功，公司也一躍成為徐州市資產(chǎn)規(guī)模最大的政府投融資平臺(tái),。
2018年,，根據(jù)徐州市委、市政府關(guān)于深化國(guó)企改革的要求,，以可持續(xù)健康發(fā)展為目標(biāo),，以轉(zhuǎn)型升級(jí)為主線，有效挖掘和整合內(nèi)部資源,，激活企業(yè)內(nèi)生活力,，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展動(dòng)力，促進(jìn)企業(yè)規(guī)范化,、市場(chǎng)化,、專業(yè)化以及集團(tuán)化運(yùn)作，決定對(duì)徐州市級(jí)國(guó)資公司進(jìn)行整合重組,?！吨泄残熘菔形熘菔腥嗣裾P(guān)于深化市屬國(guó)有企業(yè)改革工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（徐委發(fā)〔2018〕42號(hào)）明確新盛公司將作為五大主體之一組建城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán),，通過(guò)對(duì)相關(guān)股權(quán)和資產(chǎn)進(jìn)行整合,，其他市級(jí)投資公司逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，公司城建地位得到確立,。
2019 年3月,，根據(jù)《關(guān)于同意徐州市新盛投資控股集團(tuán)有限公司重組整合方案的批復(fù)》（徐國(guó)資〔2019〕17號(hào)），確定將公司名稱由徐州市新盛建設(shè)發(fā)展投資有限公司變更為徐州市新盛投資控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新盛集團(tuán)”或“集團(tuán)”）,，同時(shí)將國(guó)資委持有的全市水利系統(tǒng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),、城管系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)至集團(tuán)持有，集團(tuán)的主體地位得到進(jìn)一步強(qiáng)化,。至此,，新盛集團(tuán)也確立了“情系民生、服務(wù)城市”的經(jīng)營(yíng)理念，以“城市建設(shè)的永續(xù)動(dòng)力源”為使命,，堅(jiān)定不移地向“打造一流的城市配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型發(fā)展,。
第二篇 改革之路
一、以棚改為基,，打造“土地 地產(chǎn)”盈利模式
自成立伊始,，新盛集團(tuán)就被徐州市委、市政府授權(quán)作為市區(qū)棚戶區(qū)改造的投融資主體,，承擔(dān)市區(qū)范圍內(nèi)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目投融資,、土地整理開(kāi)發(fā)及安置房建設(shè)任務(wù)，并享受棚改土地出讓金返還,、政府棚改專項(xiàng)資金補(bǔ)助的特權(quán),。盡管在當(dāng)時(shí)，棚改工作仍大量存在,，其衍生的土地整理開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也在一直持續(xù),，但是受限于棚改業(yè)務(wù)的政府指令性、區(qū)域限制性過(guò)強(qiáng),，政策波動(dòng)性過(guò)大,，集團(tuán)上下未雨綢繆，不是僅僅滿足且停滯于在棚改業(yè)務(wù)上取得的政府優(yōu)勢(shì),，而是借力打力,，憑借這一優(yōu)勢(shì)和在棚改投融資建設(shè)上面積累的經(jīng)驗(yàn)，依靠向市場(chǎng)化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的決心,，開(kāi)啟向住宅地產(chǎn),、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn),、工業(yè)地產(chǎn)投融資方面初步轉(zhuǎn)型探索,，并通過(guò)自身的不斷努力實(shí)踐，逐步形成了除土地出讓金返還,、財(cái)政補(bǔ)貼之外的經(jīng)營(yíng)性收入,，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)在資產(chǎn)、資金,、資本上的良性循環(huán),。
在各類地產(chǎn)的投融資以及建設(shè)上，集團(tuán)從最初的合作開(kāi)發(fā)到現(xiàn)如今的能夠自主開(kāi)發(fā),，實(shí)現(xiàn)了超常規(guī),、跨越式發(fā)展，形成了自有的新盛房產(chǎn)開(kāi)發(fā)品牌,，并五度蟬聯(lián)“江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力50強(qiáng)企業(yè)”,，成功打造了集團(tuán)“土地 地產(chǎn)”的盈利模式,。
二、以地產(chǎn)為石,，延伸多元化業(yè)務(wù)布局
借助于在商業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)上投融資積累的資產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì),，集團(tuán)進(jìn)一步向招商運(yùn)營(yíng)邁進(jìn),。從開(kāi)始的委托招商運(yùn)營(yíng)到合作招商運(yùn)營(yíng)，再到自主招商運(yùn)營(yíng),，幾年的時(shí)間里,，集團(tuán)投資運(yùn)營(yíng)了恒盛廣場(chǎng)、君盛廣場(chǎng),、新盛廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體,，成功培育了濱湖新天地、科技廣場(chǎng)音樂(lè)街區(qū)等特色街區(qū),，重點(diǎn)打造了潘安水鎮(zhèn),、回龍窩歷史文化街區(qū)等文旅項(xiàng)目。項(xiàng)目運(yùn)作上,，集團(tuán)也總結(jié)了一套成功模式,。如招商，將招商作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的前置程序,，通過(guò)優(yōu)先確定招商商家的業(yè)態(tài)定位,，再進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅實(shí)現(xiàn)了整體規(guī)劃的統(tǒng)一性,，又滿足了商家的個(gè)性化需求,；如運(yùn)營(yíng)，配套了物業(yè),、停車,、酒店、活動(dòng)策劃,、旅游集散等一體化產(chǎn)業(yè)鏈,，最大化的服務(wù)于進(jìn)駐的商業(yè)企業(yè)；如管理,，市場(chǎng)化招聘了一批來(lái)自蘇寧,、萬(wàn)達(dá)等大型商業(yè)綜合體服務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理人才,，利用引進(jìn)的優(yōu)秀領(lǐng)導(dǎo)人才,，通過(guò)跟蹤學(xué)習(xí)，培養(yǎng)打造了自身的專業(yè)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),，未來(lái)還計(jì)劃進(jìn)一步向市場(chǎng)輸送團(tuán)隊(duì)和商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),。
以在地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理上取得的突出成就，新盛集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模不斷壯大，資本實(shí)力不斷凸顯,，再一次獲得了市委,、市政府的重要委任。根據(jù)市委,、市政府決策部署,，徐州市城市停車改擴(kuò)建、地下停車場(chǎng)建設(shè),、智慧停車服務(wù)平臺(tái)APP開(kāi)發(fā)推廣,，以及淮海科技城,、循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作,，也由新盛集團(tuán)作為主體，負(fù)責(zé)各項(xiàng)目的投融資,、建設(shè),、運(yùn)營(yíng)以及管理。
至此,，幾年時(shí)間之內(nèi),，新盛集團(tuán)已形成了除主營(yíng)的棚改業(yè)務(wù)之外的，涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù),，現(xiàn)代物業(yè)管理，文化旅游及其配套酒店,、餐飲,，城市停車管理及循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)布局，進(jìn)一步增強(qiáng)了集團(tuán)自我造血功能,。
三,、借整合重組東風(fēng)，確立“一體兩翼”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略
2018年7月,，在市委,、市政府的推動(dòng)下，徐州市級(jí)國(guó)資公司進(jìn)行了重組整合,，在原有企業(yè)的基礎(chǔ)上組建五大企業(yè)集團(tuán),。
一是交通控股集團(tuán)，以城市交通建設(shè)為主要方向,，承擔(dān)除軌道交通之外的交通基礎(chǔ)設(shè)施的投資,、建設(shè)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等職能,，同時(shí)開(kāi)拓發(fā)展交通關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè),。
二是文旅集團(tuán),，以文旅項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)和管理為主要方向,，實(shí)行“文旅 開(kāi)發(fā)”模式,，承擔(dān)旅游產(chǎn)業(yè)和資源的融資建設(shè)、綜合開(kāi)發(fā),、運(yùn)營(yíng)管理,、資金運(yùn)作等。
三是產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán),，以產(chǎn)業(yè)投融資為主要方向,，通過(guò)投資融資、產(chǎn)業(yè)培育和資本整合等,，積極開(kāi)展資本運(yùn)作,，穩(wěn)步推進(jìn)國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)公司試點(diǎn)，促進(jìn)徐州市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),。
四是國(guó)盛控股集團(tuán),，以持牌經(jīng)營(yíng)為主要方向，對(duì)銀行,、保險(xiǎn),、證券、期貨,、基金,、租賃等金融、準(zhǔn)金融產(chǎn)業(yè)參股或控股,，打造多元化金融服務(wù)平臺(tái),。
五是以剝離文旅資產(chǎn)后的新盛公司為主體，同時(shí)注入全市水利系統(tǒng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),、城管系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)和股權(quán),，組建城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)，以城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資,、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)為主要方向,，承擔(dān)主城區(qū)棚戶區(qū)改造、保障性安居工程,、水利基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè),、水環(huán)境整治和水務(wù)一體化運(yùn)營(yíng)、政府代建項(xiàng)目,、城市產(chǎn)業(yè)及科技創(chuàng)新平臺(tái)培育等,。
改革后的五大集團(tuán)，在政企投融資體制頂層設(shè)計(jì)上面也進(jìn)一步改善,，統(tǒng)一由市政府授權(quán)市國(guó)資委行使市級(jí)國(guó)資公司出資人職責(zé),，原企業(yè)主管部門(mén)僅履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和行業(yè)管理職責(zé)；企業(yè)投資主體責(zé)任進(jìn)一步落實(shí),，按照“誰(shuí)投資誰(shuí)負(fù)責(zé),、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則自主開(kāi)展股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資及國(guó)有資本經(jīng)營(yíng),；進(jìn)一步深化企業(yè)內(nèi)部改革,，全面提升企業(yè)現(xiàn)代化管理水平。
在全市國(guó)資公司整合重組,、頂層設(shè)計(jì)以及《關(guān)于同意徐州市新盛投資控股集團(tuán)有限公司重組整合方案的批復(fù)》之下,，新盛集團(tuán)的職能定位更為明確。在重組謀劃期間,，現(xiàn)代咨詢作為新盛集團(tuán)的外部智囊團(tuán)隊(duì),，協(xié)助集團(tuán)制定轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，優(yōu)化公司內(nèi)部運(yùn)行體系,，并作為常年服務(wù)顧問(wèn)就轉(zhuǎn)型規(guī)劃落地提供決策支持,，重組之后，協(xié)助集團(tuán)確立了“情系民生,、服務(wù)城市”的經(jīng)營(yíng)理念,，并以“城市建設(shè)的永續(xù)動(dòng)力源”為使命，堅(jiān)定不移地向“打造一流的城市配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”邁進(jìn),。與此同時(shí),，集團(tuán)也確立了“一體兩翼”的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，即以城市建設(shè)為核心主業(yè),，重點(diǎn)培育和發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)和城市服務(wù)業(yè),。
? 城市建設(shè)：包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（道路管網(wǎng),、充電樁,、代表政府參與城市基礎(chǔ)設(shè)施PPP項(xiàng)目投資建設(shè)）以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（定銷房、商業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn),、商品住宅等）；
? 城市產(chǎn)業(yè)：包括淮?？萍紙@區(qū),、循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)（固廢處理、資源再生利用,、環(huán)保裝備制造,、科研宣教、新能源）,、城市停車（市區(qū)停車場(chǎng)改擴(kuò)建,、新建,、智能停車管理平臺(tái)）、綜合管廊以及水利水務(wù)（供水,、排水,、污水處理、水環(huán)境治理）,；
? 城市服務(wù)業(yè)：包括城市商業(yè)服務(wù)（濱湖新天地,、恒盛廣場(chǎng)、君盛廣場(chǎng),、新盛廣場(chǎng),、三胞廣場(chǎng)、街坊中心,、九州大廈等）,、現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)以及酒店管理。
新盛集團(tuán)確立的“一體兩翼”業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略,，一體固本,、兩翼驅(qū)動(dòng)，產(chǎn)投結(jié)合,，三大業(yè)務(wù)板塊相互補(bǔ)充,、相互促進(jìn)，最大限度發(fā)揮了板塊間的戰(zhàn)略協(xié)同作用,。
四,、夯內(nèi)部管理基礎(chǔ)，為改革發(fā)展保駕護(hù)航
新盛集團(tuán)在實(shí)施一系列的改革之時(shí),，也一直做到內(nèi)部管理的同步強(qiáng)化,。2019年初，集團(tuán)為配合整合重組的實(shí)踐,，對(duì)原有的十個(gè)內(nèi)設(shè)部門(mén)進(jìn)行了業(yè)務(wù)管理,、流程體系等方面的優(yōu)化設(shè)計(jì)，變更為十四個(gè)?，F(xiàn)有部門(mén)設(shè)置有黨政辦公室,、組織人事部、黨群工作部,、監(jiān)察審計(jì)部,、財(cái)務(wù)管理部、運(yùn)營(yíng)管理部,、法務(wù)管理部,、資產(chǎn)管理部、安全質(zhì)量部、招標(biāo)管理部,、金融拓展部,、投資發(fā)展部、征收開(kāi)發(fā)部以及規(guī)劃技術(shù)部,，與之前相比,，主要是強(qiáng)化了在黨的領(lǐng)導(dǎo)、合法合規(guī),、工程管理上面的職能作用,。
與此同時(shí),，結(jié)合國(guó)資國(guó)企改革的要求,，新盛集團(tuán)在職業(yè)經(jīng)理人引進(jìn)、薪酬績(jī)效市場(chǎng)化改革等方面也是大膽實(shí)踐,。新組建的集團(tuán)公司,，在母子公司管控、子公司管理等方面也是有的放矢,，針對(duì)管理成熟,、市場(chǎng)化程度高的子公司，敢于推向市場(chǎng),，獨(dú)立競(jìng)爭(zhēng),，針對(duì)運(yùn)營(yíng)管理尚處于起步階段的子公司、重點(diǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的子公司,，在運(yùn)營(yíng)管理上集團(tuán)嚴(yán)格把控,。與時(shí)俱進(jìn)的內(nèi)部管理改進(jìn)，充分為新盛集團(tuán)各類業(yè)務(wù)的開(kāi)展保駕護(hù)航,。
第三篇 改革成果
新盛集團(tuán)發(fā)展的十三年時(shí)間里,，業(yè)務(wù)體量不斷壯大，資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)步向上,，截至2018年底,，集團(tuán)合并資產(chǎn)總額631.76億元，所有者權(quán)益 206.85億元,。隨著全市國(guó)資公司的重組整合和相關(guān)股權(quán),、資產(chǎn)的劃轉(zhuǎn)，集團(tuán)資產(chǎn)實(shí)力更是邁向新臺(tái)階,，截至2019年3月底,，集團(tuán)合并資產(chǎn)總額763.84億元，同比上漲27.26%,，所有者權(quán)益245.17億元,，合并范圍內(nèi)一級(jí)子公司數(shù)量達(dá)到17家。資產(chǎn)規(guī)模增大的同時(shí),，集團(tuán)的業(yè)務(wù)發(fā)展,、經(jīng)營(yíng)管理水平,、資本實(shí)力、發(fā)展前景等綜合實(shí)力也是逐步增強(qiáng),。
2019年6月,，聯(lián)合資信評(píng)估有限公司通過(guò)對(duì)新盛集團(tuán)進(jìn)行跟蹤分析和評(píng)估，2019年1-3月的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)總額對(duì)比同一時(shí)期,，分別上漲了11.87和66.18個(gè)百分點(diǎn),，集團(tuán)收入大幅增長(zhǎng)，盈利水平明顯上升,，確定將集團(tuán)主體長(zhǎng)期信用等級(jí)由AA 調(diào)整為AAA,，同步也將集團(tuán)“15徐州新盛債/PR徐新盛”、“16新盛建設(shè)MTN001”,、“16新盛建設(shè)MTN002”,、“17新盛建設(shè)MTN001”、“18新盛建設(shè)MTN001”,、“18新盛建設(shè)MTN002”,、“18新盛建設(shè)MTN003”和“18新盛建設(shè)MTN004”信用等級(jí)由AA 調(diào)整為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定,。本次信用等級(jí)的提升,，新盛集團(tuán)成為徐州市乃至蘇北地區(qū)首家主體信用等級(jí)AAA的平臺(tái)公司，在規(guī)范地方投融資行為日趨收緊,、防范地區(qū)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生等緊迫的金融政策環(huán)境下,，這一優(yōu)勢(shì)將有助于集團(tuán)進(jìn)一步增強(qiáng)融資議價(jià)能力、降低融資成本,、拓寬融資渠道,、創(chuàng)新融資種類，為集團(tuán)持續(xù)的轉(zhuǎn)型發(fā)展注入更加強(qiáng)勁的動(dòng)力,。
十三年間,，新盛集團(tuán)從最初的徐州市區(qū)棚改投融資主體，到逐步向多元化業(yè)務(wù)拓展,，再到確立以城市建設(shè)為主的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局,，從最初被動(dòng)接受政府行政性指令安排，到探索市場(chǎng)化業(yè)務(wù)開(kāi)展,，再到政府城建業(yè)務(wù)的得力抓手,，一路走來(lái)，集團(tuán)在穩(wěn)定城市發(fā)展方面發(fā)揮了巨大作用,，在服務(wù)民生方面樹(shù)立了良好的社會(huì)形象,。伴隨著十三年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)探索，隨著轉(zhuǎn)型的穩(wěn)步、良性向前,，我們有理由相信,，新盛集團(tuán)在未來(lái)的城建之路上，會(huì)一往如前地大放異彩,。